A Lei de Locações ou Lei do Inquilinato é um assunto muito importante no mercado imobiliário. 

Todo corretor de imóveis, especialmente aqueles que trabalham com aluguel, precisa estar por dentro das atualizações desta lei para garantir boas práticas e orientação correta aos clientes.

Conhecida como Lei de Locações ou Lei do Inquilinato, é a Lei 8245/91 que regulamenta os trâmites de locação dos imóveis urbanos no Brasil, com o objetivo de estabelecer papéis e responsabilidades, tanto do locatário, ou inquilino, quanto do locador, ou proprietário. 

Vamos entender um pouco mais sobre a Lei de Locação e suas atualizações? Vem com a gente! 

O que é a Lei de Locações?

Lei de Locações ou Lei do Inquilinato é a Lei Federal nº 8.245, criada em 1991 com o objetivo de regulamentar o aluguel de imóveis residenciais e comerciais no Brasil. 

É a lei de locações que vai estabelecer os direitos e deveres dos envolvidos em um contrato de aluguel de imóvel, determinando os papéis do inquilino e do proprietário na locação.

Outro ponto importante da lei de locações é que ela regulamenta também a atuação de imobiliárias e corretores como intermediadores do processo de locação do imóvel. 

A lei do inquilinato serve, principalmente, de referência para criar contratos de aluguel de imóveis urbanos seguindo a legislação vigente do país, e para orientar todo o processo de locação do imóvel. 

Para entender melhor a lei de locações, vamos conhecer os direitos e deveres de locatários e locadores segundo a Lei 8245/91. 

Direitos e deveres do locatário na Lei do Inquilinato

A lei de locações determina quais são os direitos e deveres do locatário (inquilino), que vão guiar a criação do contrato de locação e respaldar as duas partes neste acordo.

Veja os principais direitos do inquilino segundo a Lei do Inquilinato:

Receber o imóvel em boas condições

A lei de locações garante ao inquilino o direito de receber o imóvel em plenas condições de moradia, no momento da entrega das chaves.

Para garantir que o imóvel esteja em bom estado, um passo indispensável é a vistoria do imóvel antes da entrada.

Assim, toma-se nota de tudo o que há no imóvel, eventuais reparos e o estado em que se encontra, em um relatório que deve incluir fotos. 

Essa vistoria garante que o inquilino vai encontrar o imóvel em bom estado quando receber as chaves, e também será importante no momento da devolução do imóvel no mesmo estado em que recebeu.

Isenção de pagamento de despesas extras do condomínio

O pagamento de despesas extras, especialmente no caso de aluguel de imóveis em condomínios, é de responsabilidade do proprietário do imóvel.

O inquilino fica responsável pelo pagamento da taxa do condomínio e isento de pagar outros valores que eventualmente sejam cobrados.

Despesas extras que normalmente ocorrem em condomínios, como reformas, instalações e fundo de reserva, são de responsabilidade do locador do imóvel.

Preferência na compra do imóvel

Caso o proprietário do imóvel decida colocá-lo à venda, um direito que também é garantido por lei, o inquilino tem preferência na compra.

Funciona da seguinte forma: quando o proprietário do imóvel recebe uma proposta para compra do bem, ele deve dar ao inquilino a oportunidade de adquirir o imóvel com preferência, nas mesmas condições.

Depois de comunicado, o inquilino tem trinta dias corridos para manifestar seu interesse em adquirir o imóvel.

Passados os trinta dias, o proprietário pode iniciar a execução da rescisão de contrato e desocupação de imóvel, de acordo com o acordado, para venda a terceiros caso o inquilino não tenha interesse na compra.

Devolução de valores investidos em benfeitorias e reformas no imóvel

Caso ocorra algum imprevisto e precisem ser feitos reparos no imóvel, a lei do inquilinato garante o direito do inquilino de ser ressarcido desses valores.

É importante que o proprietário no imóvel seja notificado sobre a execução de qualquer reforma, e existem dois tipos de investimentos no imóvel previstos na lei: benfeitorias úteis e benfeitorias necessárias.

As benfeitorias necessárias são aqueles reparos emergenciais ou que precisam ser executados para garantir o uso do imóvel, como o conserto de um encanamento ou telhado.

As benfeitorias úteis são intervenções que otimizam o uso do espaço, mas não são indispensáveis. A instalação de redes ou grades, troca de portas e janelas, por exemplo.

Nestes casos, o reparo deve ser previamente autorizado pelo proprietário, bem como o ressarcimento de valores deve ser alinhado entre as partes.

Quebra de contrato sem multa

A lei de locação garante ao inquilino o direito de quebrar o contrato de aluguel a qualquer momento, mediante o pagamento de uma multa pré-estabelecida em contrato.

O inquilino pode ser isento de pagamento de multa em dois casos, segundo a lei de locações:

- caso cumpra o tempo de permanência no imóvel conforme previsto em contrato (normalmente de 12 meses);

- ou em caso de mudança de local de trabalho.

No caso de isenção da multa por mudança de local de trabalho, o inquilino deve notificar o locador com pelo menos trinta dias de antecedência, comprovando a necessidade de mudança a pedido do empregador, conforme descrito no artigo 4º da lei.  

Agora conheça os deveres do inquilino de acordo com a Lei de Locações:

Pagamento do aluguel e outras despesas

A lei de locação determina que é dever do inquilino efetuar o pagamento do aluguel e outras despesas, como contas de consumo (água, luz, telefone, gás etc.) e seguro de incêndio.

Em caso de aluguel em condomínio, a taxa condominial também é de responsabilidade do locatário.

Devolução do imóvel nas condições em que recebeu

Devolver o imóvel nas mesmas condições em que recebeu também é dever do inquilino de acordo com a lei de locações. Por este motivo, vistorias de entrada e saída são tão importantes.

Caso haja qualquer necessidade de reparo por dano feito durante a locação, o locatário poderá ser responsabilizado a pagar pelo reparo.

Solicitar autorização para reformas

Quando houver necessidade de reformas no imóvel alugado, o locatário deve informar ao locador previamente.

Em caso de danos causados pelo locatário, deve haver comunicação imediata ao locador, bem como a responsabilização do inquilino pelo reparo.

Utilizar o imóvel apenas para moradia

Um dos compromissos do inquilino previstos por lei é fazer uso correto do imóvel, seguindo os fins determinados em contrato, ou seja, não utilizar o imóvel para outra finalidade que não seja a moradia.

Imóveis que não fazem parte da Lei de Locações 

Logo no primeiro artigo, a Lei 8245/91 é bastante específica sobre quais imóveis devem ter seus aluguéis regulados de acordo com a Lei do Inquilinato.

A lei de locações vai regulamentar o aluguel de imóveis urbanos e não se aplica aos seguintes casos: 

• Imóveis de propriedade da União, dos Estados e dos Municípios, de suas autarquias e fundações públicas;
  
• vagas autônomas de garagem ou de espaços para estacionamento de veículos;
  
• apart-hotéis, hotéis-residência ou equivalentes: móveis que contam com prestação de serviços dentro do pacote do aluguel;
  
• imóveis destinados a publicidade. 

A lei determina ainda que estes casos devem ser regulamentados pelo Código Civil ou por outras leis especiais que não a Lei do Inquilinato. 

Reajuste de aluguel: o que a lei do de locações diz?

A cobrança e o reajuste de aluguel também é pauta na lei do inquilinato ou lei de locações.

Sobre o valor do aluguel, o artigo 17 da lei do inquilinato diz que locador e locatário têm liberdade para definirem, desde que seja cobrado em moeda nacional. O valor negociado deve estar devidamente disposto no contrato de aluguel.

O reajuste do aluguel está previsto no artigo 18 da lei de locações. De acordo com a lei, o reajuste deve ser pré-acordado entre as partes e estar disposto também em contrato.

O mais comum é que haja reajuste anual do aluguel, ou seja, a cada doze meses. Caso o reajuste não seja pré-determinado, qualquer uma das partes pode pedir uma revisão judicial do valor do aluguel após três anos de contrato. 

Quando o locador pode pedir a desocupação do imóvel?

Durante a vigência do contrato de locação, o proprietário não pode reaver o imóvel, conforme determina o artigo 4 da lei do inquilinato. 

Em algumas situações, no entanto, a lei permite a desocupação do imóvel, descritas no artigo 9 da lei de locações. Veja quais são: 

• por mútuo acordo;
• em decorrência de infração legal ou contratual (quebra de regras do contrato); 
• falta de pagamento do aluguel e demais taxas; 
• realização de reparos urgentes determinados pelo Poder Público, que não possam ser executados com o locatário no imóvel ou que ele se recuse a executá-las. 

Para solicitar a desocupação do imóvel caso não haja mútuo acordo, o proprietário deve solicitar uma ordem de despejo.

O tempo para a desocupação do imóvel por ordem de despejo pode acontecer em até trinta dias, de acordo com a determinação do juiz.

Caso não haja saída voluntária do imóvel, o locador pode solicitar ajuda das forças de segurança pública para executar o despejo. 

Quem paga a taxa imobiliária ou comissão do corretor de imóveis?

No art. 22 da lei do inquilinato, são definidas as obrigações do locador. Entre elas, está o pagamento da administração imobiliária e intermediação do negócio de locação.

Portanto, de acordo com a lei de locações, o locador ou proprietário é responsável pelo pagamento da imobiliária e do corretor de imóveis. 

Além de intermediar a negociação de locação do imóvel, o corretor tem trabalho fundamental na transação, conferindo documentações e estado do imóvel, além da confecção do contrato.

Por isso, é fundamental conhecer a lei do inquilinato para orientar o processo da melhor forma. 

Você já conhecia a chamada lei do inquilinato ou lei de locações? Comente o que achou deste artigo!